1. Počas prvého kontaktu si dohodneme obhliadku Vašej nehnuteľnosti. Radi zodpovieme na Vaše otázky týkajúce sa spotredkovania predaja, uverejnenia ponuky na realitných portáloch či vyhotovenia virtuálnej prehliadky. Zároveň Vám vyhotovíme zmluvu o sprostredkovaní.

V priebehu obhliadky Vám vysvetlíme ďalší postup spolupráce s našou realitnou kanceláriou, prípadne zodpovieme otázky týkajúce sa sprostredkovateľskej zmluvy. Vašu nehnuteľnosť marketingovo vhodne nafotíme do ponuky, ktorá bude Vašu nehnuteľnosť prezentovať v čo najreálnejšej podobe.

Podpisom sprostredkovateľskej zmluvy sa Vy ako predávajúci zaväzujete k vyplateniu vopred dohodnutej provízie maklérovi, ktorá bude uvedená v sprostredkovateľskej zmluve.

Sprostredkovateľská zmluva Vás žiadnym spôsobom nezaväzuje predať nehnuteľnosť výhradne cez našu spoločnosť.

Sprostredkovateľská zmluva predstavuje štandardný postup pri poskytovaní realitných služieb.

2. Štandardný inzerát bude PO DOHODE  uverejnený na najnavštevovanejších realitných portáloch slovenského internetu:

• www.topreality.sk
• www.reality.sk
• www.trh.sk
• www.svetnehnutelnosti.sk
• www.novostavby.sk
• www.novostavby.etrend.sk
• www.pozri.sk
• homesbook.co
  

3. Zloženie rezervačného poplatku kupujúcim. 
V prípade, že nájdeme kupujúceho, bude nasledovať zloženie rezervačného poplatku v kancelárii RK.
Na základe podpisu zmluvy o rezervácii a uhradenia Rezervačného poplatku vo výške ......vzniká záväzok uzavrieť Zmluvu o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu a pozemku. V prípade, že dôjde k uzatvoreniu Zmluvy o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu a pozemku, bude zložený Rezervačný poplatok započítaný ako časť prvej splátky kúpnej ceny. V prípade, že nedôjde k uzatvoreniu Zmluvy o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu a pozemku z dôvodov na strane budúceho kupujúceho, prepadá zložený Rezervačný poplatok v prospech RK.

4. Podpis kúpnej zmluvy. Počet exemplárov kúpnej zmluvy závisí od počtu účastníkov zmluvného vzťahu a dva rovnopisy sa predkladajú pre potreby príslušnej správy katastra.

V závislosti od typu nehnuteľnosti je potrebné si pripraviť:

Pri predaji bytu: doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti do osobného vlastníctva (originál kúpnej zmluvy, zmluvy o prevode vlastníckeho práva, darovacej zmluvy, dedičského rozhodnutia, dohody o zrušení bezpodielového spoluvlastníctva nehnuteľností, právoplatné kolaudačné rozhodnutie v prípade novostavby bytu, a pod.), zmluvu o výkone správy, všetky aktuálne výpisy z katastra nehnuteľností na predávanú nehnuteľnosť na právne účely, dva doklady totožnosti všetkých vlastníkov, potvrdenie správcu o tom, že na byte nie sú nedoplatky spojené so správou bytu a do fondu opráv.

Pri predaji domu: doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti do osobného vlastníctva (originál kúpnej zmluvy, zmluvy o prevode vlastníckeho práva, darovacej zmluvy, dedičského rozhodnutia, dohody o zrušení bezpodielového spoluvlastníctva nehnuteľností a pod.),. právoplatné stavebné povolenie, právoplatné kolaudačné rozhodnutie, listinu o určení súpisného a orientačného čísla (v prípade ak je predávajúci aj zhotoviteľom stavby,), všetky aktuálne výpisy z katastra nehnuteľností na predávanú nehnuteľnosť na právne účely, kópiu katastrálnej mapy, (príp. geometrický plán, ak nie je v katastri zapísaný aktuálny stav), dva doklady totožnosti všetkých vlastníkov.

Pri predaji pozemkov: doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti do osobného vlastníctva (originál kúpnej zmluvy, zmluvy o prevode vlastníckeho práva, darovacej zmluvy, dedičského rozhodnutia, dohody o zrušení bezpodielového spoluvlastníctva nehnuteľností a pod.),. všetky aktuálne výpisy z katastra nehnuteľností na predávanú nehnuteľnosť na právne účely, kópiu katastrálnej mapy, (príp. geometrický plán, ak nie je v katastri zapísaný aktuálny stav), dva doklady totožnosti všetkých vlastníkov.

5. Vklad do katastra. Práva k nehnuteľnostiam vznikajú, menia sa alebo zanikajú vkladom do katastra, pričom právne účinky vkladu do katastra vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra o jeho povolení. Z uvedeného vyplýva, že po uzatvorení kúpnej zmluvy je túto potrebné v stanovenom počte predložiť spolu s návrhom na vklad príslušnej správe katastra.

Návrh na vklad sa podáva písomne a obsahuje:

• meno/obchodné meno, názov/
• miesto trvalého pobytu /sídlo/ účastníka konania,
• označenie správy katastra, ktorej je návrh adresovaný;
• označenie právneho úkonu, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti /t.j. kúpna zmluva týkajúca sa kúpy záhrady/,
• číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia, ak je právo k nehnuteľnosti, ktoré má byť vkladom dotknuté, zapísané v katastri /ods. 3 § 30 zák. č.             162/1995       Z.z. v platnom znení/.
• predmet prevodu,
• dohodnutá kúpna cena
• vyhlásenie účastníkov kúpnej zmluvy o oprávnení s predmetom zmluvy nakladať a o ich spôsobilosti na právne úkony.

Správny orgán vyberie poplatok podľa tejto položky vo výške 8 000 Sk / 265,50 € , ak účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada rozhodnúť o vklade urýchlene do 15 dní. (Ako je to v prípade viacerých vlastníkov? znásobuje sa poplatok?) Ak sa konanie prerušilo, lehota prestáva plynúť dňom vydania rozhodnutia o prerušení konania. Príplatok za urýchlené rozhodnutie je splatný v deň doručenia návrhu na vklad. Ak sa konanie zastavilo alebo návrh na vklad bol zamietnutý, poplatok sa nevracia. Ak správny orgán v skrátenom termíne o vklade práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností nerozhodne, vráti rozdiel medzi poplatkom zaplateným podľa splnomocnenia za urýchlené rozhodnutie o návrhu na vklad a poplatkom určeným podľa tejto položky. Ak ste podali návrh na vklad do katastra nehnuteľností s poplatkom vo výške 8000 Sk / 265,50 € , tj. zrýchlený vklad a správa katastra prekročila termín, je povinná rozdiel v poplatku za normálny vklad za 2000 Sk / 66 € vrátiť. Kataster poplatok (rozdiel) nevracia automaticky, treba si ho vyžiadať

6. Znalecký posudokDo 31.12.2004 bolo potrebné v návrhu na vklad uvádzať aj znaleckú hodnotu prevádzanej nehnuteľnosti, teda bolo potrebné dať vypracovať znalecký posudok a ako prílohu ho v dvoch vyhotoveniach predložiť správe katastra. Keďže znalecký posudok v podstate slúžil najmä na určenie dane z prevodu /platila sa z dohodnutej kúpnej ceny a ak táto bola nižšia ako znalecká hodnota, tak sa daň z prevodu počítala zo znaleckej hodnoty/ a táto podľa §18 zák. č. 554/2003 Z.z. zanikla ku koncu roku 2004, nie je potrebné od 1.1.2005 pri kúpe nehnuteľnosti dávať vypracovať znalecký posudok, nakoľko daň z prevodu nehnuteľností neexistuje.

Znalecký posudok je jeden z dokladov, ktorý si banky od klienta vypýtajú pri žiadosti o hypotekárny úver. Znalecký posudok na byt, na ktorý si chcete od konkrétneho finančného ústavu požičať peniaze, je pre banku jeden z dokumentov na zabezpečenie hypotéky.

Cena znaleckého posudku sa pohybuje okolo 100 – 150 € v prípade bytov, pri rodinných domoch je táto suma vyššia (zhruba 300 €). Banky sú samy schopné zabezpečiť vypracovanie posudku o cene nehnuteľnosti. Záujemca v takomto prípade platí poplatok priamo banke, väčšinou sa táto suma zaráta do spracovateľského poplatku za poskytnutie úveru.

Nie v každom prípade však banka akceptuje sumu, na ktorú je nehnuteľnosť na dodanom znaleckom posudku ohodnotená. K takému kroku banky pristupujú v prípade, ak nemajú s konkrétnym znalcom dobré skúsenosti a v minulosti sa stalo, že od tohto konkrétneho znalca sa dostal do banky nadhodnotený znalecký posudok. Ak si vyberiete na vypracovanie znaleckého posudku znalca, s ktorým nemá banka dobré skúsenosti a znalecký posudok nie je vypracovaný v súlade s požiadavkami banky, môže banka požiadať klienta o dodanie nového znaleckého posudku vypracovaného iným znalcom.

7. Výplata finančných prostriedkov predávajúcemuPredávajúci obdrží peniaze podľa dohody v kúpnej zmluve. Peniaze by mali byť v deň podpisu kúpnej zmluvyvinkulované v banke alebo zložené do notárskeho depozitu, pričom vyplatené budú pri predložení listu vlastníctva vystaveného na nového majiteľa. Je to garancia pre obidve strany. V deň podpisu kúpnej zmluvy môže byť uhradená časť kúpnej ceny, ktorej výška závisí od dohody. V prípade že časť platby bude uskutočnená prostredníctvom nejakého úveru (hypotéka, stavebné sporenie, úver na bývanie...) je zvyčajne postup iný, ale samozrejme vopred dohodnutý.

8. Predaj nehnuteľnostiPri predaji nehnuteľnosti platíte daň z príjmu z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Daň sa platí z príjmu, teda z toho, čo ste prijali, nie zo sumy určenej v znaleckom posudku. Rozhodujúca je teda suma v zmluve. Tento príjem sa zaráta do daňového základu v tom zdaňovacom období, v ktorom sa prijal, bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci. Príjem vyplácaný v splátkach na základe kúpnej zmluvy, ktorou sa prevádza vlastníctvo sa zahrnie do základu dane (čiastkového základu dane), v tom zdaňovacom období, v ktorom bol prijatý.

V mnohých prípadoch je nárok na oslobodenie z dane z príjmu, napr. v prípade predaja bytu alebo domu najviac s dvoma bytmi(teda aj rodinného domu) v ktorom mal bezprostredne pred predajom daňovník (predávajúci) zriadený trvalý pobyt minimálne 2 roky alebo bol vlastníkom nehnuteľnosti viac ako 5 rokov bezprostredne pred predajom, s výnimkou prípadov, keď predávajúci mal predávanú nehnuteľnosť zahrnutú v obchodnom majetku a v účtovníctve. Je zaujímavé vedieť, že nárok na oslobodenie majú aj dediči v priamom rade(starý otec, stará matka, otec, matka, syn, dcéra, vnuk, vnučka), nakoľko sa do doby potrebnej na oslobodenie započítava aj doba, po ktorú mal trvalý pobyt, resp. trvalo vlastníctvo poručiteľ/ľa.

Ak napríklad predávajúci byt alebo dom síce vlastnil viac ako dva roky (do päť – pozri bod 2), ale nemal v ňom trvalý pobyt aspoň dva roky, tak sa uvedené daňové oslobodenie na neho nevzťahuje. Na druhej strane, ak predávajúci dom alebo byt vlastnil napríklad tri mesiace, ale mal v ňom trvalý pobyt štyri roky (t. j. viac ako dva roky bezprostredne pred predajom), daňové oslobodenie sa na neho vzťahuje.

Realitný poradca asistuje pri predávaní nehnuteľnosti. Prinesie so sebou preberací protokol, do ktorého sa zaznamenajú stavy meračov elektriny, vody, plynu atď. Realitný poradca ďalej zaistí prepis u jednotlivých dodávateľov médií.

- skúsenosti s realitnou činnosťou zo Slovenska aj zo zahraničia - výpis z registra

VYSKÚŠAJTE NAŠE ASISTENČNÉ SLUŽBY, ŠETRITE SVOJ ČAS A ENERGIU – NÁJDEME VÁM NOVÝ DOMOV!

Aktívne participujeme a pokiaľ možno pomáhame na projektoch o ktorých sme presvedčení, že majú význam. 5% z každej našej provízie odvádzame ľuďom v skutočnej núdzi – aj my sme ´Dobrý anjel´.

.....

PONUKA NA SPOLUPRÁCU

- spolupracujte s nami a radi sa finančne odmeníme /až do výšky 500 euro/ za každú sprostredkovanú nehnuteľnosť určenú k predaju / prenájmu.

Finančná odmena od 10 do 200 euro za každý tip vedúci k vypracovaniu ENERGETIKÉHO CERTIFIKÁTU. Rozhliadnite sa okolo seba, možno práve váš sused plánuje v blízkej budúcnosti kolaudovať svoj nový dom, či premýšľa nad jeho predajom...

Volajte: 0903449058     /    skype: marek hlina / urbanica Slovakia

.....

BUY - RENT - RELOCATE / TAILOR MADE SERVICES - CALL US ANYTIME

Buy / Rent / Relocate   /      www.in-slovakia.com

DOESNT  MATTER WHETHER YOU ARE STUDENT OR AMBASSADOR - WE WILL FIND YOUR NEW HOME - WRITE TO US - GUARANTED RESPONCE WITHIN 2 HOURS –

 As you may well know property investment is a far more complex, time consuming and long-term commitment than is often depicted in today’s media coverage. 

Despite that, fuelled in part by the media focus and hype, we’ve seen the property investment market become increasingly competitive; perhaps even more so since the downturn, with many people looking for a property “bargain”.

But we believe that as a professional investor, you deserve to stay ahead of the game... that’s why our portfolio professionals guarantee to find you the best properties, at the best prices, delivering the best returns for you and your business.

Off-market properties... our network of contacts  and market knowledge ensure we find you those hidden property gems, before anyone else gets to hear about them! Tailor-made service... whether it’s fluctuating market conditions or a change in your portfolio requirements, we react quickly and adapt everything we do for you to match your needs.Tax efficiency... all our services and costs can be offset against your tax liability, helping reduce your tax burden.We’re property professionals with a proven track record; our expert yet personal service is here to improve and increase your portfolio, helping you build your future growth, success and prosperity.

/slovakian properties / slovak real estate / luxury apartment / home search / bratislava apartments / long stay apartments / buying flats homes in Slovakia Bratislava / all abot property market in Slovakia / property investments / luxury houses and flats in Bratislava / rent in Slovakia / sell and buy / cheap flat and apartment / luxury apartments / slovakian estate agent / urbanica Slovakia / relocate Bratislava/ river apartment  / Premium real estate agent agency Slovakia, hostels hostel Bratislava Slovakia

 

Rozhodli ste sa konečne kúpiť vlastný byt? Otázke, či je pre vás lepší byt v novostavbe, alebo starší byt, ktorý si zrekonštruujete podľa vlastných predstáv, sa nevyhnete. Obe možnosti majú svoje za a proti.

Kritérií, čo by ste pri výbere svojho bývania mali vziať do úvahy, býva viacero. Podstatným je, samozrejme, cena. Za staršíbyt zaplatíte síce menej, ale bude doň treba čosi investovať. Každý si však pod rekonštrukciou predstaví niečo iné. Niekomu stačí vymaľovať a položiť novú plávajúcu podlahu, iný potrebuje vymeniť rozvody, poposúvaf, dostavať či vybúrať vnútorné priečky. Od toho závisí aj suma, ktorú rekonštrukcia "zhltne".

Podľa realitných kancelárií a stavebných firiem ľudia, ktorí kúpia starší byt, bežne vymieňajú aspoň okná, podlahy, elektroinštaláciu a kompletne kúpeľňu s toaletou. "Ak ide o byt v historickej budove alebo veľmi starom bytovom dome, náklady na takúto rekonštrukciu budú pravdepodobne ešte vyššie," upozorňuje Michal Zajíček z realitnej kancelárie Lexxus.

Na druhej strane, nové je nové a byt i celú novostavbu čaká niekoľko rokov, možno desaťročí bezstarostné fungovanie. "Predpokladom takéhoto užívania je však kvalita remeselného vyhotovenia a technického vybavenia," upozorňuje Zajíček. Okrem toho výhoda novostavby je podstatne lepšie tepelno-technické zabezpečenie, čo vplýva na nižšie energetické nároky a prevádzkové náklady spojené najmä s vykurovaním. V neposlednom rade pre niekoho môže byť plus aj dostatok parkovacích miest, ktoré je developer nútený zabezpečiť v dostatočnom počte pre každý byt. Obvykle to býva viac ako jedno miesto na byt.

Ak nejde o váš posledný byt, vyberte si radšej menší v nižšom strednom štandarde. O tieto byty je vždy najväčší záujem, v prípade potreby sa dajú dobre predať. V prepočte na meter štvorcový sú síce menšie byty drahšie ako väčšie, ale celková cena je pre záujemcov prijateľnejšia a dostupnejšia ako pri veľkých bytoch. Takisto sa dajú ľahšie prenajať. Musia však byť v dobrej lokalite. i Kto sa rozhodne pre kúpu staršieho bytu, mal by mať na pamäti, že cena za štvorcový meter by po rekonštrukcii nemala byť vyššia ako cena štvorcového metra za byt v novostavbe v základnej výbave. Navyše drahá rekonštrukcia sa neoplatí na mieste, kde ceny starších bytov klesajú. Nech by ste do prerábky vrazili koľkokoľvek, pri predajibytu sa vám to nevráti. Takisto treba vziať do úvahy, že byt je po rekonštrukcii "ako nový" len sčasti. Stále je v starom bytovom dome, s vyšším nájomným a s vysokými platbami za energie a do fondu opráv.

- Okrem spomenutých výhod a nevýhod má však staršia nehnuteľnosť v niektorých prípadoch ešte jednu dôležitú výhodu. "Tou je jej poloha, a teda ak sa takáto nehnuteľnosť nachádza v lukratívnej alebo žiadanej lokalite, v ktorej sa už len ťažko bude stavať niečo nové, môže prevýšiť všetky výhody novostavby," uzatvára Zajíček.

- Aktuálne štatistiky hovoria, že ceny nehnuteľností u nás stále klesajú, aj keď už nie tak prudko. Podľa štatistík Národnej banky Slovenska to od začiatku roka predstavuje pokles takmer o percento, oproti minulému roku o tri percentá menej. Kto napríklad kúpil dvojizbový byt teraz a nie vlani, ušetril pri jeho kúpe v priemere dve tisícky.

- Priemerná cena za štvorcový meter dosiahla podľa augustových štatistík 1 256 eur a vrátila sa takmer na úroveň roka 2007. "Kým po kríze dochádzalo k zlacňovaniu na celom trhu, a to aj v prípade novostavieb a starších bytov, momentálne sa celkový priemerný pokles týka najmä stále nepredaných zle riešených novostavieb, ktoré sa už dlhšie obdobie nedarí predať," vysvetlil Dávid Dereník, analytik UniCredit Bank. Ceny starších bytov už naopak začali rásť.

Pri novostavbách teda klesajú ceny momentálne najviac. Zatiaľ však stále nie dosť na to, aby kupujúcich výraznejšie zaujali. Aby bol o novostavby záujem, mali by sa ceny podľa realitných kancelárií pohybovať najviac o 30 percent nad úrovňou porovnateľných starších bytov s podobnými parametrami. Zatiaľ sú ceny niekde aj dvojnásobne vyššie. Z takýchto bytov sa stávajú ležiaky, niektoré už dokonca skončili v dražbe.

Developeri sa rozdelili na dve skupiny. Na tých, ktorých predaj bytov v novostavbách až tak netlačí a ústupkov veľa nerobia. Tí, ktorí sú nútení predať svoje ležiaky, od ktorých je závislý niekedy aj vývoj nasledovných projektov, sa snažia vyjsť viac v ústrety konkrétnym záujemcov a ich požiadavkám. Na základe toho sú ochotní ísť nižšie s cenou, ako na začiatku kalkulovali.

Snažia sa kupujúcich prilákať rôznymi spôsobmi. Ponúkajú zľavy alebo jednu izbu, parkovacie miesto či kuchynskú linku zdarma. Vlna zliav a bonusov však má zatiaľ minimálny efekt, novostavby sú pre bežných kupujúcich stále drahé. "Zľavy vo výške 15 - 20 % dokážu potešiť len takých kupujúcich, ktorí sú aj tak rozhodnutí kúpiť si novostavbu a zľava im umožní investovať ušetrené peniaze do zariadenia bytu," myslí si Dušan Stančík, realitný maklér siete Re/Max z Martina. Aby ľudí zľavy zaujali, musia byť vyššie.

Čo sa najviac kupuje?Najväčší záujem je v súčasnosti o dostupné byty od 1-izbových po 3-izbové za prijateľné ceny. Preto sa dnes predávajú hlavne staršie panelákové byty, keďže novostavieb za dobré ceny niet. Čo sa týka rozlohy, sú to skôr menšie byty, do 75 štvorcových metrov. Drvivá väčšina z nich sa kupuje na hypotéku. Podľa realitných maklérov je však podiel hotovosti oproti minulosti väčší. Banky totiž neprefinancujú 100 percent kúpnej ceny, v hotovosti tak klienti majú zvyčajne 20 až 60 percent. Vzhľadom na momentálnu situáciu na trhu sa s kúpou netreba ponáhľať, kupujúci nie sú pod časovým stresom a nemusia sa báť, že kým si stihnú premyslieť, či si byt, ktorý pozerajú, skutočne kúpia, bude už predaný. Preto si pozrú viacero bytova svoje rozhodnutie dobre zvážia. "Kupujúci sa vedia lepšie orientovať v ponuke, ako aj v cenách, teda mávajú jasnejšiu predstavu o svojom budúcom bývaní," vraví Peter Vozár z Re/MAX 1 Developer v Trnave. Ak majú skutočný záujem o byt, pozrú si ich asi päť, kým sa rozhodnú pre ten správny. Kupujúci sa takisto väčšmi začali zaujímať o byty, ktoré svojou polohou predčia konkurenčné byty, teda nenachádzajú sa na prízemí a na najvyššom podlaží. Viac si všímajú aj dispozíciubytu, energetické parametre budov, dodatočné náklady spojené s užívaním bytu a tiež občiansku vybavenosť v okolí bytového domu.

Starší byt

- Na začiatku zaplatíte menej. Starší byt vás zvyčajne vyjde lacnejšie ako novostavba, aj preto sa mnohí rozhodnú pre nižšie počiatočné náklady. Aby ste však posúdili, či je kúpa staršieho bytu výhodná, alebo nie, musíte vyčísliť aj náklady na rekonštrukciu, ktoré budete musieť na opravy v byte vynaložiť.

- Bytov je v ponuke viac. Ak chcete starší byt, vyberáte si zo širšej ponuky, voľných starších bytov je viac ako nových. Bývať v nich môžete takmer okamžite, často sa predávajú už prázdne. S novostavbami je to horšie. Niektoré sú už postavené, skolaudované a možno sa sťahovať lined, inde však treba čakať na dostavbu, dokončenie či kolaudáciu.

- "Muchy" sú už vychytané. Pri staršom byte by ste na prvý pohľad mali vidieť, či je byt postavený dobre, či vám nezateká pod oknami, nemáte popraskané steny alebo plesne. Ak byt nejaké výraznejšie chyby mal, je pravdepodobné, že predchádzajúci majiteľ ich odstránil. Ak nie, bolo by to viditeľné na prvý pohľad a taký byt by ste zrejme nekúpili.

- Viete, do čoho idete. Od predchádzajúceho majiteľa získate informácie o susedoch či informácie o nákladoch na prevádzkubytu. Takisto už bude jasné, koľko sa platí za upratovanie na chodbe či pred domom, ako možno využívať spoločné priestory a podobne.

- Nebývate na stavenisku. V súčasnosti už developeri odovzdávajú bytové domy dokončené a s upraveným okolím - hotovými chodníkmi, cestami, vysiatou trávou a zasadenými kríkmi a stromami. Voľné pozemky na bytovú výstavbu sú však často na jednom mieste, stavia sa naraz viac bytových domov a odovzdávajú sa postupne, vo vašom okolí môže byť stavenisko ešte dlhý čas po tom, ako sa do novostavby nasťahujete. To vám pri kúpe staršieho bytu zvyčajne nehrozí. Dobrá je zväčša aj dopravná dostupnosť a občianska vybavenosť.

- Starý je starý. Kúpiť si starší byt jednoducho znamená, že mnoho vecí v ňom bude už opotrebovaných. Nespĺňajú úžitkové a estetické vlastnosti alebo už prestávajú byť funkčné. Ich výmena niečo stojí, treba s tým rátať. Veľa vecí nezmeníte. Staršíbyt kupujete s tým. že základná dispozícia ostáva. Ak sa vám nepáči, musíte rátať s rozsiahlejšou rekonštrukciou. Pozor si treba dať na to, ktoré steny sú nosné, zásah do nich býva v bytových domoch veľmi komplikovaný. Cena sa ťažko odhaduje. Pre toho, kto kupuje byt na úver od banky a v hotovosti má len málo peňazí, môže byť pomerne komplikované odhadnúť, akú cenu na starý byt určí znalec. Jeho posudok je totiž pre banku smerodajný. Cena v znaleckom posudku sa totiž od kúpnej často odlišuje. Keďže banky v súčasnosti neposkytujú 100-percentné hypotéky len tak hocikomu, môže sa stať, že úver napokon od banky nedostanete.

Novostavba

+ Dlho nemusíte do bytu investovať. Kúpna cena bude síce vyššia, no na dlhý čas máte pokoj a do bývania nemusíte nič investovať. Pri nových stavbách sa totiž používajú nové stavebné materiály, novostavby sú zateplené, vlastník bytu tak môže ušetriť veľa peňazí za energie. Takisto elektrina je už v nových bytoch dimenzovaná na zvýšený počet elektrických spotrebičov.

+ Pekné okolie. Investor často k bytom musí postaviť aj zodpovedajúci počet parkovacích miest, detské ihrisko, lavičky, musí vysadiť stromy, zasiať trávnik a podobne. Všetko je nové, udržiavané.

+ Aj sami môžete "stavať". Ak si byt kúpite ešte v čase pred dokončením, stavebné firmy zvyknú dovoliť, aby ste sa sami podieľali na jeho konečnej podobe. Môžete mierne posúvať nenosné priečky, dostavať alebo naopak vôbec nepostaviť niektoré steny, vyberať si z rôznych štandardov vybavenia.

+ Nedostatky sa dajú reklamovať. Ak ste kúpili byt v novostavbe a nedoliehajú vám dvere, neodteká vaňa či zateká pod oknom, môžete to u stavebnej firmy reklamovať. Lehota na reklamácie je rovnaká ako pri bežnom spotrebnom tovare, dva roky. V papieroch, ktoré k bytu dostanete, však bývajú vymenované položky, pri ktorých môže byť reklamačná lehota dlhšia. Tu však pozor na jednu zákernosť: Stáva sa, že neseriózni developeri zlikvidujú firmu tesne po kolaudácii. Tým pádom sa zákazník len veľmi ťažko domôže svojich reklamačných práv.

- Vychytávate chyby. Pri kúpe bytu v novostavbe budete jeho prvý skutočný užívateľ a často až vtedy odhalíte nekvalitne odvedenú prácu. Takisto až po nasťahovaní zistíte, či vám vyhovuje jeho usporiadanie alebo veľkosť izieb. Keď kupujete starší byt, s rekonštrukciou zvyčajne rátate alebo problémy už vyriešili predchádzajúci majitelia.

- Všetko je ďaleko. Vhodných a cenovo dostupných pozemkov na bytové domy v centrách miest zvyčajne niet. Developeri preto svoje projekty orientujú na okraje miest, niekedy aj do bývalých priemyselných oblastí, ktoré novou bytovou výstavbou úplne menia svoj charakter. Dostať sa z okraja mesta do práce; či s deťmi do školy nebýva jednoduché. Bežné sú ranné a poobedňajšie dopravné zápchy.

- Nevie sa, čo bude ďalej. Výstavba bytov v nových sídliskách prebieha zvyčajne po etapách. Ak sa byty predávajú dobre, pribúdajú byty aj navrhované zázemie k nim - obchody, reštaurácie, športoviská a podobne. Ak sa ich predávať nedarí, developer občiansku vybavenosť zvyčajne nedobuduje. A v prípade, že sa predávajú až príliš dobre, môže sa developer rozhodnúť, že výstavbu zahustí.


Novostavba, respektíve holobyt je určite výhoda v práci každého dizajnéra. Pri zariaďovaní nie je ničím limitovaný a interiér možno od začiatku riešiť komplexne. Výhodu majú byty, kde možno prispôsobiť vnútorné dispozičné usporiadanie podľa požiadaviek klienta. Dôležité je od začiatku myslieť na úložné priestory, vstavané skrine, technické miestnosti a šatníky, ktoré schovajú mnoho vecí. Ľudia majú radšej väčšie obývačky a až po nasťahovaní zistia, že im chýba miesto na vysávač, stojan na bielizeň či žehliacu dosku. So svojimi klientmi sa veľa rozprávam, je pre mňa potom ľahšie zariadiť interiér tak, aby sa v ňom príjemne bývalo a pritom spĺňal požiadavky na dobre riešený priestor. Pre mňa je však výzva rozhodne aj rekonštrukcia. Tu je najdôležitejšie byt prispôsobiť súčasnému štandardu bývania, teda rozdeliť ho na spoločenskú a súkromnú zónu. Často to znamená zmenu pôvodnej dispozície, odstránenie umakartového jadra či starých elektrických rozvodov. Rekonštrukcia je určite náročnejšia, no výsledok môže byť veľmi prekvapujúci.

[Pekné Bývanie; 11/2011; 11/10/2011; s.: 96,97,98,99,100; Jana TICHÁ ; Zaradenie: Servis] 

Ak sa chytáte prenajímať byt a chcete predísť neskorším problémom a komplikáciám, mali by ste venovať dostatok času a pozornosti výberu nájomníka ako aj formulácii nájomnej zmluvy...

Prenajímanie bytu je často vnímané ako ľahký a bezpracný zdroj príjmu. Avšak v skutočnosti sú s tým však spojené aj viaceré povinnosti a rôzne nevyspytateľné riziká. Ak si nevyberiete nájomníka starostlivo, alebo zanedbáte niektorú klauzulu v nájomnej zmluve, môže sa stať, že namiesto príjmu budete mať výdavky na opravu zdemolovaného bytu, alebo neplatiča, ktorého sa nebudete vedieť zbaviť. Postup ako treba pokračovať pri prenájme nehnuteľnosti je možné zhrnúť do niekoľkých bodov. Je to predovšetkým príprava bytu, stanovenie ceny, inzercia a kvalitná zmluva.Vhodné zariadenie bytu

Pred začatím prenajímania bytu treba prehodnotiť stav a zariadenie bytu a posúdiť hodnotu vybavenia, ktoré dáte nájomníkovi k dispozícii. Najlepšie je poradiť sa o tom s odborníkom realitným maklérom s niekoľkoročnými skúsenosťami, ktorý vám po obhliadke bytu poradí, či je potrebné doplniť nejaké vybavenie, vymaľovať alebo vymeniť niektoré kusy nábytku. Na Slovensku prevláda trend prenajímať úplne zariadené byty. Najväčší záujem je o nové, zariadené byty a byty po renovácií. Naopak staršie byty v pôvodnom stave so starším nábytkom sa prenajímajú ťažšie. Ľahké nie je ani prenajať luxusný byt vo vysokom štandarde, ktorý je kompletne zariadený a má aj parkovacie miesto.

Inzercia pod kontrolou

Pri hľadaní nájomníkov môžete inzerovať sami na dostupných realitných serveroch, no ak nemáte čas na vybavovanie početných telefónov a dohadovanie obhliadok, obráťte sa radšej na realitnú kanceláriu, ktorá za vás všetky tieto veci vybaví. Nie je však dobré oslovovať príliš veľa realitných kancelárií, pretože často opakovaný inzerát môže na prípadného záujemcu pôsobiť nedôveryhodne. Ak chcete pri hľadaní nájomníka uspieť čo najrýchlejšie, musíte vedieť správne nastaviť cenu. Pri určovaní ceny prenájmu je lepšie poradiť sa s dvomi – tromi nezávislými odborníkmi, aby bola cena stanovená reálne, podľa súčasných možností trhu. Pomôžu aj realitné servery, kde sa nachádza široká ponuka bytov na prenájom. Porovnaním viacerých bytov rovnakého štandardu v danej lokalite sa dá dostatočne spoľahlivo určiť cena prenájmu. Ceny prenájmov určuje najmä lokalita a stav nehnuteľnosti, ale ja možnosti parkovania, prítomnosť výťahu v dome a pod.

Obhliadka odhalí pravdu

Prvú predstavu o prenajímanom byte si záujemca vytvára už podľa fotografií pri inzeráte. Práve na ich základe sa neraz rozhoduje o tom, či sa pôjde na byt pozrieť. Fotografie by preto mali čo najlepšie zachytávať skutočný stav bytu. Pokiaľ ich podceníte, pripravíte sa o vhodných záujemcov. Naopak, pri snahe prikrášliť realitu zbytočne absolvujete množstvo neúspešných obhliadok. Dôležité je aj správne načasovanie. Najvhodnejším obdobím na prenájom bytov je august, kedy väčšina študentov hľadá prenájom pred začiatkom školského roka. V tom čase hľadajú prenájmy aj rodiny s deťmi, ktoré so sťahovaním čakali na prázdniny, aby neovplyvnili dochádzku detí do školy.

Nájomná zmluva ujasní pravidlá

So záujemcom o nájom si treba dohodnúť presné pravidlá, aby v budúcnosti nevznikali nezrovnalosti. Dôležitá je kvalitne vypracovaná zmluva, ktorá spĺňa všetky právne náležitosti a podmienky. Súčasťou zmluvy by mal byť spôsob a termíny platenia nájmu. Pri prvej platbe je zvykom vypýtať si niekoľko nájmov dopredu. Je dobré žiadať určitú sumu ako depozit, ktorá v prípade potreby poslúži na úhradu nedoplatkov alebo odstránenie škôd spôsobených nájomcom. Pokiaľ nechcete, aby sa v prenajímanom byte fajčilo, alebo aby v ňom nájomníci nechovali domáce zviera, mali by byť aj tieto špecifické požiadavky súčasťou zmluvy. V zmluve treba vymedziť aj ďalšie požiadavky na vybavenie, zariadenie, platbu energií (aký je limit, čo v prípade prekročenia ich spotreby), koľko ľudí môže v byte bývať a pod.. Zmluvy sa väčšinou podpisujú na dobu určitú na 1 rok, v prípade doby neurčitej je výpovedná lehota v súlade s príslušnými ustanoveniami občianskeho zákonníka a je 3 mesiace.

Po úspešnom prenajatí bytu nezabudnite na poslednú dôležitú vec: prihlásiť na daňovom úrade, že prenajímate byt a v daňovom priznaní odviesť daň z prenájmu bytu.





[tvojdom.sk; 31/10/2011; pan ; Zaradenie: tvojdom.sk]